Ваш лоцман в море бизнеса

Процедуры оспаривания результатов кадастровой стоимости

Положения ст. 24.19 Закона «об оценочной деятельности» в редакции закона № 346-ФЗ предусматривают две альтернативные процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (административный порядок);
  • В Арбитражном суде (судебный порядок).

Основаниия для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
  3. Признание недействительным решение Комиссии (для обращения в Арбитражный суд).

Что необходимо для обращения в Комиссию, или в Арбитражный суд

Для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости необходимо подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением следующих документов:

  1. Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего, или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Согласно закону, Комиссии не вправе отказать заявителю, если к отчету оценщика прилагается положительное заключение соответствующей саморегулируемой организации оценщиков.

Для обращения с исковым заявлением в Арбитражный суд необходимо предоставить:

  1. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, выписка из ЕГРП;
  2. Правоустанавливающие документы на заявителя (Свидетельство о регистрации юридического лица, Устав, выписка из ЕГРЮЛ);
  3. Исковое заявление;
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, с приложенным положительным заключением соответствующей саморегулируемой организации оценщиков;
  5. Государственная пошлина и подтверждение направления ответчику искового заявления.

Сроки, в течение которых могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости

Законодательством установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Нормативная база

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ налоговая база для определения налога на имущество определяется как кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно Приказу №39 от 15 февраля 2007 г. Министерства Экономического развития и торговли Российской Федерации «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», оценка кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов производится по видам разрешенного использования. Таким образом, рыночная стоимость земельных участков в оспаривании кадастровой стоимости также производится в соответствии с данными видами разрешенного использования, присущими оцениваемому земельному участку.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 01 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации».

Администрацией Приморского края 22 апреля 2010 г. принято распоряжение № 224-ра
 «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края в 2010 году», которым было предписано провести в 2010  г. государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов Приморского края.

Государственная кадастровая оценка земельных участков с категорией земель населенных пунктов в Хабаровском крае проведена в период 2007-2008 гг. Кадастровая стоимость участков определялась по состоянию на 01.01.2007 г. Результаты оценочных работ утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 № 273-пр, которое вступило в силу с 01.01.2009 г. и до настоящего времени является действующим нормативным правовым актом. В связи с истечением в 2012 году предельного срока  проведения оценочных работ Правительством Хабаровского края заключены государственные контракты на выполнение работ по актуализации результатов ГКОЗ. Согласно государственным контрактам, ГКОЗ на территории Хабаровского края проводится в три этапа с 2012 по 2014 гг. включительно.

Особенности оценки по оспариванию результатов кадастровой стоимости

При оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости возникает ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Однако с даты проведения последней кадастровой оценки на территории Приморского и Хабаровского краев прошло 3-5 лет. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли 3-5 лет назад был очень слабо развит, в связи с чем обоснованность результатов может быть поставлена под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.

Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по оспариванию кадастровой стоимости должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводилось, то качество ее работы будет очень страдать.

ООО «Центр развития инвестиций» на рынке оценки с 1997 года. С того времени накоплена обширная база, позволяющая производить оценочные работы на дату в прошлом, в том числе и определение рыночной стоимости земли в оспаривание ее кадастровой стоимости.